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quarta-feira, 25 de fevereiro de 2015

A responsabilidade do incorporador na construção civil



Limites da responsabilidade civil do incorporador pela entrega da obra no prazo fixado contratualmente, pela solidez e segurança da obra e pelos vícios ocultos e aparentes.

PARECER

EMENTA: Limites da responsabilidade civil do incorporador pela entrega da obra no prazo fixado contratualmente. Responsabilidade pela solidez e segurança da obra. Responsabilidade do incorporador pelos elementos de estrutura, elétrica e hidráulica após a entrega da obra. Vícios ocultos e vícios aparentes: prazos para reclamação pelo adquirente.

1.   SÍNTESE

Trata-se de requerimento de parecer efetuado por empresa de incorporação local, com o intuito de averiguar os limites da responsabilidade do incorporador no que concerne aos seguintes quesitos:
a) Qual a responsabilidade do incorporador pela entrega da obra no prazo fixado no contrato de compra e venda das unidades autônomas? Há alguma exceção da qual possa o incorporador se socorrer para não ter de arcar com os ônus do atraso?
b) Quais os prazos de responsabilidade do incorporador no que concerne à solidez e segurança da obra?
c) Qual a responsabilidade do incorporador pelos elementos de estrutura, elétrica e hidráulica da obra, após sua entrega ao adquirente?
Para elucidação dos quesitos apontados, será apresentado o conceito de incorporador, e em seguida será abordada a distinção entre vícios ocultos e vícios aparentes, bem como a legislação que deve ser observada para atribuição da responsabilidade – Código de Defesa do Consumidor ou Código Civil –, e respectivos prazos para reclamação pelos adquirentes das unidades autônomas.

2. DEFINIÇÃO DE INCORPORADOR

A definição de incorporador se encontra disposta expressamente na Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que assim expõe em seus artigos 29 e 30:
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
É de suma importância, para o presente parecer, aquilo que resta exposto ao final do artigo 29 acima transcrito, em que se afirma que o incorporador se responsabiliza, conforme o caso, “pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
Não obstante, frente a tais disposições legislativas, fica claro que o incorporador pode ser definido como a pessoa física ou jurídica que efetive ou compromisse a venda de frações ideais de terreno que, futuramente, ficarão vinculadas a determinadas unidades autônomas condominiais a ser construídas (por si ou por outrem) sobre o aludido terreno, ainda que as alienações se iniciem antes da conclusão das obras, responsabilizando-se pela entrega das obras concluídas no prazo e pelo preço determinados contratualmente.
Uma leitura apressada dos artigos supramencionados poderia levar à conclusão equivocada de que qualquer pessoa física ou jurídica pode vir a ser incorporadora de imóveis. Todavia, o artigo 31 da mesma Lei estabelece algumas limitações, enunciando que o incorporador apenas poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com justo título;
b) o construtor ou corretor de imóveis;
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no Registro de Imóveis competente.
Assim, resta plenamente definida a conceituação de incorporador, conforme elementos e limitações dispostas acima.

3.  LEGISLAÇÃO INCIDENTE SOBRE O REGIME DE RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR


Para tanto, há que se ter em mente o conceito de
 consumidor, bem como o conceito de fornecedor, ambos retratados pelos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor:Explanada a conceituação de incorporador, cumpre agora elucidar qual a legislação aplicada à relação firmada entre este e os adquirentes das unidades autônomas que aquele vier a comercializar.
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
Do último dispositivo colacionado acima (art. 3º), é possível abstrair que fornecedor é aquele que desenvolve determinada atividade em proveito do consumidor. Ou seja, para que a pessoa física ou jurídica venha a ser caracterizada como fornecedor, é imprescindível que a atividade desenvolvida pela mesma seja revestida dos atributos de habitualidade (de maneira preponderante e recorrente – não eventual) e profissionalidade. No mesmo sentido, são valiosas as lições de FLÁVIO TATURCE:
A par dessa construção, se alguém atuar de forma isolada, em um ato único, não poderá se enquadrar como fornecedor ou prestador, como na hipótese de quem vende bens pela primeira vez, ou esporadicamente, com ou sem o intuito concreto de lucro.[1] [houve grifo].
E prossegue o citado doutrinador civil:
Ainda, para visualização da atividade do fornecedor, pode servir como amparo o art. 966 do Código Civil, que aponta os requisitos para a caracterização do empresário, in verbis: “Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços”. Na doutrina empresarial, merecem atenção os comentários no sentido de que não se pode falar em atividade quando há o ato ocasional de alguém, mas, sim, em relação àquele que atua “de modo sazonal ou mesmo periódico, porquanto, neste caso, a regularidade dos intervalos temporais permite que se entreveja configurada a habitualidade”. A mesma conclusão serve para a relação de consumo, visando a caracterizar o fornecedor de produtos ou prestador de serviços, em mais um diálogo de complementaridade entre o CDC e o CC/2002.[2]
Disso tudo pode ser abstraído com facilidade que, em sendo o incorporador um empresário, que exerce o mister da incorporação com habitualidade e, principalmente, com intuito de lucro, pode ser o mesmo caracterizado como fornecedor, aplicando-se à relação firmada com os adquirentes das unidades autônomas (que, indubitavelmente, seriam consumidores na relação) o Código de Defesa do Consumidor.
Por outro norte, em sendo o incorporador mero aventureiro imobiliário, que não realiza incorporações como atividade habitual, mas sim atuando de forma isolada, se lhe aplica o regime da responsabilidade civil elencado no Código Civil de 2002, retirando dos adquirentes das unidades autônomas que aquele vier a comercializar as vantagens que lhes seriam deferidas pelo CDC, como a presunção de vulnerabilidade, a inversão do ônus da prova, e os deveres de informação e vinculação elencados no artigo 6º de tal codificação.
Por se tratar a requerente de empresa voltada exclusivamente à realização de incorporações imobiliárias – ou seja, que exerce tal atividade de maneira habitual –, aplicam-se à mesma os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor nas relações travadas com os adquirentes das unidades autônomas que comercializa.
Neste sentido, são valiosas as lições de SÉRGIO CAVALIERI FILHO:
Respeitando as opiniões em contrário, não vejo como negar que o incorporador/construtor é um fornecedor de produtos ou serviços, à luz dos conceitos claros e objetivos constantes do art. 3º do Código de Defesa do Consumidor. Quando ele vende e constrói unidades imobiliárias, assume uma obrigação de dar coisa certa, e isso é de essência do conceito de produtos; quando contrata a construção dessa unidade, quer por empreitada, quer por administração, assume uma obrigação de fazer, o que se ajusta ao conceito de serviços.[3]
Não bastasse tal conclusão inequívoca, é de ser frisado que a atividade de incorporação imobiliária, por compreender obrigações diversas (obrigação de dar quanto ao imóvel concluso, e obrigação de fazer quanto à execução da obra), acaba por possuir um caráter sui generis (peculiar e próprio), caracterizando o imóvel como produto da atividade, e aconstrução como serviço.
Assim sendo, e levando-se em consideração que o Código de Defesa do Consumidor estipula responsabilidades e punições diferentes para os fatos e vícios relativos aos produtos (art. 12 e 18) e para os fatos e vícios relativos aos serviços (art. 14 e 20), é que se aplicam às incorporações ambas as disposições, devendo ser analisadas, na atribuição de responsabilidade respectiva, as circunstâncias do caso concreto a fim de abstrair dos vícios ou fatos verificados a sua proveniência: se vieram da obrigação de dar (imóvel concluso, como o fato de entregar a obra no prazo fixado contratualmente), ou se vieram da obrigação de fazer (execução da obra e construção das unidades, como a ocorrência de vazamentos e infiltrações decorrentes da má-execução das vedações estruturais).
Daí porque o presente parecer não poderá esgotar o tema atinente aos limites da responsabilidade do incorporador, tendo em vista que cada circunstância observará um regime próprio de verificação. Todavia, serão elencadas hipóteses e abstraídas as generalidades aplicáveis a cada quesito apresentado, de forma a tornar permeável à requerente os deveres e responsabilidades a que deve se submeter enquanto incorporadora imobiliária. 

3. RESPONSABILIDADE PELA ENTREGA DA OBRA NO PRAZO FIXADO CONTRATUALMENTE

Como dito anteriormente, a parte final do artigo 29 da Lei n.º 4.591/64 expõe de maneira clara a responsabilidade do incorporador, conforme o caso, “pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
Não bastasse a lucidez de tal dispositivo legal, o artigo 43, inciso II, da mesma Lei, deixa ainda mais evidente a responsabilidade do incorporador pela entrega em comento no prazo entabulado contratualmente:
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
(...)
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa.
De tal artigo é possível aduzir a preciosa informação de que, em que pese o incorporador possa ser responsabilizado civilmente a arcar com os ônus dos adquirentes pelo atraso da conclusão e entrega das obras, este pode buscar o ressarcimento dos valores despendidos a tal título mediante ação regressiva, em face do construtor, se deste for a culpa pelo retardamento em testilha.
É cediço, embora não conste de nenhuma legislação vigente, que o prazo para entrega final das unidades autônomas aos adquirentes será aquele estipulado mediante contrato. Ou seja, inexiste qualquer regulamentação que determine um “prazo máximo” para a entrega da obra, devendo ser tal interregno convencionado entre o incorporador e os compradores ou promitentes compradores das respectivas unidades através do instrumento contratual competente, observada a razoabilidade reservada aos pactos que tem como objeto a moradia.
Uma vez entabulado prazo específico para entrega da obra conclusa no contrato firmado entre o incorporador e os adquirentes, em não sendo cumprida fielmente tal disposição, o incorporador se submete de maneira objetiva e automática à responsabilização pela mora ou pelo retardamento, porquanto, como dito anteriormente, incidem sobre si as disposições do Código de Defesa do Consumidor, o qual é claro ao afirmar que o fornecedor responde, independentemente de culpa, pelos danos causados ao consumidor em virtude do fornecimento defeituoso de seus produtos (no caso, da protelada entrega do imóvel concluso) – art. 12, CDC.
A responsabilidade exclusiva do incorporador perante os adquirentes (e, portanto, consumidores) pela entrega da obra no prazo estabelecido resta evidenciada não apenas em virtude do caráter consumerista da relação, mas principalmente por apenas o incorporador figurar como parte, juntamente com tais adquirentes, na relação de compra e venda entabulada. Logo, tendo sido o incorporador – e não o construtor, se não se tratarem da mesma pessoa – que se comprometeu a cumprir com a sua prestação obrigacional (entrega do imóvel concluído) no prazo determinado, não há como responsabilizar terceiro que não o próprio promitente pelo inadimplemento, afastando o construtor de tal litígio.
Contudo, vale repisar aquilo que já fora dito em linhas anteriores, e que se encontra expresso no artigo 43, inciso II, da Lei n.º 4.591/64, antes transcrito: em sendo averiguado que a mora na entrega das unidades autônomas se deu por culpa do construtor, cabe ao incorporador ação regressiva em face deste a fim de buscar ressarcimento pelos ônus que teve de arcar em virtude de tal desídia.
Logo, ainda que não seja considerada uma excludente de responsabilidade, tal disposição normativa assegura ao incorporador um direito de regresso para que não se veja prejudicado por ato desidioso que não pode ser a si atribuído, ainda que em um primeiro momento deva arcar com a responsabilidade direta perante o consumidor de fato pela mora na entrega da unidade concluída.
Por outro lado, há que se ter em mente que a responsabilidade civil do incorporador – assim como qualquer outra espécie de responsabilidade civil – se submete às excludentes basilares do caso fortuito ou foça maior, do fato de terceiro e da culpa exclusiva da vítima. Deixamos aqui de elencar a “cláusula de não indenizar” porquanto, por tratarmos de direitos consumeristas, a inserção de tal cláusula no contrato entre as partes seria manifestamente nula (art. 51, I, CDC).
Tendo isto presente, não é exagero afirmar que a responsabilidade do incorporador pela entrega intempestiva da obra concluída pode ser afastada ao acaso de ocorrer fatos supervenientes e imprevisíveis, alheios à sua vontade, que impeçam ou retardem a consecução da obra no prazo prefixado.
Como exemplo, podemos citar a ocorrência de chuvas em volume muito superior ao habitual, de maneira a impedir o trabalho dos construtores (caso fortuito ou força maior); ou então a ocorrência de uma greve no setor rodoviário, de forma a impedir as distribuidoras de efetuar o transporte dos materiais necessários à consecução do empreendimento (fato de terceiro).
Não é possível vislumbrar hipótese de culpa exclusiva da vítima para as incorporações imobiliárias, uma vez que, em regra, o adquirente não participa de nenhuma forma do empreendimento, apenas atuando como comprador das unidades por antecipação – razão pela qual não há como se lhe culpar por adventos que retardem a conclusão da obra.
Ante a isso, e para concluir o tópico, é possível afirmar que as hipóteses de exclusão de responsabilidade do incorporador pelo atraso na entrega da obra são: caso fortuito ou força maior e fato de terceiro – lembrando que, em virtude da inversão do ônus da prova garantida ao consumidor pelo CDC, compete ao incorporador a prova de tais ocorrências. Do contrário, responde o incorporador objetivaexclusiva e automaticamente pela mora decorrente da não entrega da unidade autônoma ao adquirente no prazo prefixado contratualmente (incluído em tal prazo a margem de tolerância, que também é fixada de comum acordo com o comprador), cabendo em face do respectivo construtor – se não for ele mesmo o incorporador e também construtor – ação regressiva, em sendo vislumbrada culpa deste último pela mora na conclusão da empreitada.
Quanto à prescrição do direito do adquirente das unidades autônomas de buscar a reparação pelos danos advindos do atraso na entrega da unidade concluída, é de ser denotado que incide sobre tal circunstância o prazo prescricional delineado no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, porquanto, como dito, a relação travada entre o incorporador e os adquirentes é puramente consumerista.
De tal monta, prescreve em cinco anos o direito dos adquirentes buscarem a reparação pelos danos advindos da entrega tardia da obra concluída, iniciando-se a contagem a partir do vencimento do prazo para a entrega tempestiva (momento em que nasce a pretensão), e não da entrega em si. 

4.  PRAZO DE RESPONSABILIDADE PELA SEGURANÇA E SOLIDEZ DA OBRA

Neste ponto, de maneira significativamente diversa do anterior, é de ser ressaltado que o incorporador e o construtor respondem de maneira solidária pela segurança e solidez da obra (ao contrário da entrega no prazo entabulado, em que a responsabilidade era exclusiva do incorporador, cabendo ação regressiva em face do construtor se constatada a culpa deste pelo retardamento).
Neste sentido, é valiosa a lição de SÉRGIO CAVALIERI FILHO:
Em nada altera esta conclusão o fato de ter sido a construção cometida ao construtor. O incorporador continua responsável porque é o contratante. Responde também o construtor, porque é o causador direto do dano, e tem responsabilidade legal, de ordem pública, de garantir a solidez e segurança da obra em benefício do seu dono e da incolumidade coletiva, conforme já demonstrado.[4]
E prossegue o renomado professor:
Em conclusão: nas incorporações de imóveis, respondem solidariamente pelos defeitos da construção o incorporador e o construtor. O primeiro por ser o contratante; o segundo não só em razão da garantia legal imposta por questão de ordem pública, mas, também, por ser o substituto do incorporador na execução do contrato de construção. Tem legitimidade para reclamar o ressarcimento os condôminos em relação aos defeitos que se apresentarem em suas respectivas unidades, e o condomínio, no que respeita aos defeitos verificados nas partes comuns.[5]
O mesmo entendimento é aquilatado por BRAGA NETTO[6], que aduz que “tanto a incorporadora como a construtora respondem solidariamente pelos danos decorrentes da má construção do edifício e da péssima qualidade do material utilizado”.
Entretanto, ainda que seja solidária a responsabilidade entre o construtor e o incorporador, os adquirentes das unidades possuem a faculdade de ingressar com a ação reparatória unicamente em face deste último (incorporador), podendo ele, posteriormente, intentar ação regressiva em face do construtor. Neste sentido, as lições de ARNALDO RIZZARDO[7]:
Tanto que se impõe a responsabilidade solidária do dono da obra e do construtor, o mesmo acontece relativamente ao incorporador e ao construtor. O incorporador figura como o contratante junto aos adquirentes das unidades, enquanto o construtor é considerado o causador direto do dano. No entanto, os adquirentes de unidade tem ação direta contra o incorporador, facultando-se-lhes via responsabilizando o construtor. Caso não acionado o último, e se vier atender a postulação, reserva-se-lhe o direito de regresso, a fim de reembolsar-se do montante pago.
Explanada a solidariedade entre o construtor e o incorporador, partamos à análise dos prazos atinentes à verificação dos vícios e bem assim o interregno prescricional para cobrança da competente reparação atinente à segurança e solidez da obra.
Para tanto, é imperioso que se efetue a transcrição do artigo 618 do Código Civil:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. [houve grifo].
Fica evidente, de uma breve leitura da legislação pertinente (que, conforme a larga doutrina e jurisprudência, não se aplica apenas aos contratos de empreitada, mas também às construções e incorporações), que o prazo de garantia da solidez e segurança da obra é de cinco anos, contados, evidentemente, da entrega do imóvel.
Já o prazo descrito no parágrafo único do citado artigo (cento e oitenta dias) é decadencial, porém, só se aplica em face do dono da obra quanto à ação contra o construtor. Ou seja, em sendo vislumbrado o defeito na solidez ou segurança da obra pelo dono da obra dentro dos cinco anos da garantia legal, este tem o prazo improrrogável de cento e oitenta dias para o exercício da competente ação relativa aos vícios em face do construtor, sob pena de decadência de seu direito.
Neste sentido, as lições de CARLOS ROBERTO GONÇALVES[8]:
O prazo de cinco anos é de garantia da obra. Mas a ação derivada de falta de solidez, apurada no prazo ou período de garantia, deve ser ajuizada no prazo de cento e oitenta dias, contado do surgimento do defeito, sob pena de decadência do direito.
De ser frisado, com Maria Helena Diniz (2010, p. 339), que “o art. 618 só é aplicável a vício decorrente da solidez e segurança do trabalho em edificações de vulto”.
Por outro lado, aos adquirentes das unidades autônomas provenientes da incorporação não se aplica o prazo decadencial delineado no parágrafo único do citado artigo (cento e oitenta dias), mas sim o prazo prescricional descrito no artigo 205 do Código Civil – ou seja, dez anos, a contar da constatação do defeito incidente sobre a solidez ou segurança da obra.
Note-se que, anteriormente à vigência do Código Civil de 2002, o prazo aplicável à prescrição da reparação civil de defeitos atinentes à construção era o estipulado pela Súmula n.º 194 do STJ, que dizia que “prescreve em 20 anos a ação para obter do construtor indenização por defeitos da obra”.
Todavia, tal Súmula foi elaborada sob a égide do Código Civil de 1916, que estabelecia o prazo genérico de 20 anos para prescrição, caso a lei não dispusesse de maneira diversa. Com o advento do novo Código Civil (2002), o artigo 205 reduziu o prazo da prescrição genérica para dez anos e, com isso, revogou tacitamente o teor da citada Súmula.
Em resumo: tanto para o dono da obra quanto para os adquirentes das unidades autônomas, existe uma “garantia legal” de cinco anos para a constatação de defeitos incidentes sobre a solidez ou segurança da obra. Contudo, para o primeiro, é necessário que o direito de ação visando à reparação de tal defeito seja exercido em cento e oitenta dias a contar de tal constatação, em face do construtor, sob pena de decadência de seu direito; enquanto para os segundos (adquirentes das unidades), constatado o defeito dentro dos cinco anos da garantia legal, é possível intentar ação em face do incorporador e/ou do construtor (responsabilidade solidária) no prazo de dez anos.
Vêm surgindo na doutrina opiniões mais elásticas quanto ao citado prazo de constatação, com fulcro no advento do Código de Defesa do Consumidor, como esta que vai a seguir transcrita, exposta por CAVALIERI FILHO:
Parece-me, assim, que a responsabilidade do incorporador/construtor perante o consumidor não mais se limita aos vícios que a obra apresentar nos cinco primeiros anos de existência, estendendo-se agora, à luz do Código do Consumidor, por todo o período de razoável durabilidade do prédio.[9] [houve grifo].
Pode ser averiguado que tal entendimento reflete o espírito do Código de Defesa do Consumidor (observância da vulnerabilidade dos adquirentes), de forma a permitir aos compradores das unidades autônomas que, constatado o vício de construção dentro do prazo de “razoável durabilidade do prédio”, venham a poder exercer o direito à reparação perante o incorporador.
Ocorre que este período de “razoável durabilidade” não é algo que possa ser mensurado de maneira hígida. Notadamente, há edificações centenárias nas quais os defeitos que hodiernamente se vislumbram são provenientes do desgaste natural do tempo, e não da construção em si.
Atentando-se a tal realidade, foi elaborada a NBR/ABNT n.º 15.575/2013, na qual restam estipulados os devidos prazos de vida útil dos componentes/elementos/sistema da edificação, permitindo a visualização do prazo “razoável” de durabilidade de cada um de tais critérios.
Sendo assim, ainda que venha sendo acolhida a interposição de ação proveniente da constatação de vícios após o prazo de cinco anos disposto no artigo 618 do Código Civil, desde que dentro do prazo de vida útil dos componentes (melhor explicado posteriormente) ao incorporador compete realizar o requerimento de prova pericial específica a fim de afastar sua responsabilidade pela ocorrência do defeito, comprovando que o vício que se verificou não diz com a construção em si, mas sim com o desgaste natural proveniente do uso da edificação – inversão do ônus da prova, conforme artigo 6º

5.   Responsabilidade do incorporador pelos vícios estruturais, hidráulicos e elétricos após a entrega da obra (vícios ocultos e vícios aparentes)

Como dito e ressaltado de maneira contundente em linhas anteriores, incide sobre a relação entre incorporador e adquirente o Código de Defesa do Consumidor. Não obstante, ainda foi ressaltado que o incorporador responde, solidariamente com o construtor, pelos vícios de construção aquilatados no imóvel alienado.
Sendo assim, resta evidenciado que o incorporador responde não apenas pela segurança e solidez da obra, mas também pelos vícios provenientes da má-execução e da péssima qualidade da construção, sendo tal, inclusive, o principal foco dos litígios entre incorporadores e adquirentes.
Neste sentido, CAVALIERI FILHO[10] dispõe que “no momento da entrega, a obra está aparentemente perfeita; tempos depois, entretanto, começam a aparecer infiltrações, vazamento, rachaduras, defeitos nas instalações hidráulicas, elétricas, etc”.
Pois bem. Em sendo certo que o incorporador, bem como o construtor, respondem solidariamente pelos vícios aparentes e ocultos provenientes da má-execução da obra, quais os prazos para averiguação de tais defeitos, bem como para sua reclamação pelos adquirentes das unidades?
   Tal pergunta deve ser respondida em consonância com o Código de Defesa do Consumidor, que assim expõe em seu artigo 26:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;
II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.
§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
(...)
§ 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito. [houve grifo].
Fica claro de uma análise do mencionado artigo que, em se tratando de vícios aparentes (aqueles de fácil constatação como, por exemplo, um cano não revestido no banheiro, ou uma rachadura na parede de um quarto logo após a entrega), por se tratar o bem imóvel de um produto durável, o direito do consumidor reclamar perante o fornecedor acerca de tal defeito decai em noventa dias, contados da entrega da unidade.
Cabe lembrar que, após a reclamação efetuada, o adquirente ainda possui o prazo prescricional de cinco anos (art. 27, CDC), para a interposição da ação reparatória competente em face do incorporador e/ou do construtor.
Já quanto aos vícios ocultos (aqueles que vão surgindo ao longo de meses ou anos após o recebimento da obra, como infiltrações, vazamentos e fissuras), estes podem ser reclamados pelo consumidor/adquirente no prazo de noventa dias a contar de sua verificação.
Note-se que o Código de Defesa do Consumidor não expõe um período máximo para verificação dos vícios ocultos, como faz o Código Civil em seu artigo 445, §1º, que delimitava em um ano o prazo para constatação de vícios ocultos em imóveis.
Isto porque, conforme anteriormente ressaltado, o CDC visa à proteção do consumidor (no caso, do adquirente), possibilitando-lhe o exercício de seu direito de ação dentro de um prazo razoável (durabilidade razoável do prédio), sem limitar tal exercício a um período definido que, obviamente, poderia não ser suficiente para a constatação do defeito (como, por exemplo, uma infiltração que só é percebida após um ano e três meses da entrega da obra).
Sendo assim, não há exagero algum em se afirmar que ao adquirente da unidade autônoma é assegurado o livre exercício do direito de reclamação pelo vício oculto, desde que este seja constatado dentro de um período equivalente à razoável durabilidade (durabilidade esperada – “vida útil”) da edificação.
No sentido do aqui afirmado, é perene a doutrina de CLÁUDIA LIMA MARQUES:
Se o vício é oculto, porque se manifesta somente com o uso, experimentação do produto ou porque se evidenciará muito tempo após a tradição, o limite temporal da garantia legal está em aberto, seu termo inicial, segundo o §3º do art. 26 é a descoberta do vício. Somente a partir da descoberta do vício (talvez meses ou anos após o contrato) é que passarão a correr os 30 ou 90 dias. Será, então, a nova garantia eterna? Não, os bens de consumo possuem uma durabilidade determinada. É a chamada vida útil do produto. Se se trata de videocassete, sua vida útil seria de 8 anos, aproximadamente (omissis).[11]
Ainda neste sentido, CAVALIERI FILHO faz apontamento não apenas sobre a constatação do vício oculto, mas também quanto à prova da proveniência do defeito: se da construção ou do uso em si, conforme o tempo de “vida útil” esperado para o produto:
Em princípio, quanto mais distante estiver o produto ou serviço do final da sua vida útil, maior será a possibilidade de se tratar de um vício de qualidade. Se o bem é novo ou recém-adquirido, pode-se, até, falar em presunção relativa da anterioridade do vício. Em resumo: quando o bem for novo, haverá uma presunção relativa de que o vício é de origem, podendo o ônus da prova ser invertido pelo juiz; quando o bem não for novo, deve-se atentar para a vida útil do produto ou serviço, e a prova da anterioridade do vício deve ser feita mediante perícia.[12]
O enunciado pelo doutrinador acima vai ao encontro do que afirmamos anteriormente: sendo a obra nova, existe a presunção de que o vício oculto revelado seja proveniente da má-qualidade da construção, sendo então efetivado pelo juiz a inversão do ônus da prova, competindo ao incorporador comprovar que o vício verificado é proveniente da utilização ou do desgaste natural da edificação, e não da construção. Por outro lado, em se tratando de obra entregue há longa data, tal presunção inexiste, de forma que o juiz sempre deverá determinar a realização de perícia a fim de verificar se o vício constatado é realmente proveniente da construção, ou, ao contrário, do uso e desgaste natural dos elementos da edificação. Em tal circunstância, portanto, não ocorre a inversão do ônus probatório.
Podemos abstrair daqui, outrossim, aquilo que já fora afirmado anteriormente: a responsabilidade do incorporador pelos vícios ocultos não é presumida absolutamente – ou seja, sempre dependerá de prova, seja esta requerida pelo adquirente, ou pelo próprio incorporador quando houver a inversão do ônus da prova.
Daí a conclusão inequívoca de que cada caso poderá apresentar especificidades de forma a diferenciá-lo de outras hipóteses semelhantes. Por exemplo, em uma obra nova, entregue pelo incorporador há dois anos aos adquirentes, ocorre a rachadura de um cano, fazendo com que vários litros de água se infiltrem pelas paredes de uma unidade, compelindo o adquirente a trocar os azulejos que revestem tal parede. Pode ser vislumbrada aqui uma presunção relativa de que tal rachadura seja proveniente da má-colocação do cano, uma vez que as tubulações internas possuem uma vida útil mínima igual ou superior a 4 anos (conforme NBR/ABNT n.º 15.575), de forma que o juízo competente efetua a inversão do ônus da prova, compelindo o incorporador a comprovar que o defeito na construção inexiste.
Através de prova pericial, o laudo comprova que a rachadura apenas veio a ocorrer em virtude do superaquecimento do cano, resultante do fato de ter o inquilino do imóvel deixado o aquecedor a gás ligado durante muitas horas sem abrir a torneira para que a água pudesse ser aquecida. Logo, a culpa é exclusiva da vítima, restando afastada a responsabilidade do incorporador.
Ante a tal hipótese, fica visível que qualquer presunção absoluta de que o vício oculto revelado seja proveniente da má-execução ou da má-qualidade dos materiais empregados na obra seria contrária ao direito, motivo pelo qual tais alegações sempre dependerão de prova.
Em resumo: o incorporador e o construtor respondem de maneira solidária pelos vícios aparentes e pelos vícios ocultos relacionados à execução da empreitada, sendo que, quanto aos primeiros, o prazo para reclamação pelo adquirente é de noventa dias contados da entrega do imóvel; enquanto pelos segundos (vícios ocultos) o prazo para reclamação também será de noventa dias contados dadata do aparecimento do vício, sendo tal data estimada sobre a vida útil mínima esperada para o elemento/componente/sistema.
Quanto à vida útil mínima para cada elemento da edificação, a NBR/ABNT n.º 15.575/2013 (que entrou em vigor em 19/07/2013) estipula, em seu item 14.2.1 a seguinte tabela:
SISTEMA
Vida Útil de Projeto (VUP) Mínima*
Estrutura
> 50 anos
Pisos Internos
> 13 anos
Vedação Vertical Externa
> 40 anos
Vedação Vertical Interna
> 20 anos
Cobertura
> 20 anos
Hidrossanitário
> 20 anos
* Considerando periodicidade e processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operaçãoe Manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à norma NBR 5674.
A mesma Norma Técnica elenca, em seu item 14.2.3, o critério de que “O edifício e seus sistemas devem apresentar durabilidade compatível com a Vida Útil de Projeto VUP preestabelecida em 14.2.1”.
Assim, ao formular o projeto da edificação, e bem assim o manual de uso, operação e manutenção (Manual do Proprietário), o projetista/incorporador deve indicar de pronto os parâmetros de vida útil e as necessárias manutenções a serem realizadas nos sistemas e elementos da edificação pelos adquirentes, a fim de que a vida útil dos mesmos seja mantida pelo período assinalado. Portanto, quem define a VUP (Vida Útil de Projeto) deve também estabelecer quais ações de manutenção deverão ser realizadas, para garantir que seja atingida.
Veja-se o que a mesma NBR colaciona em seu anexo C, de grande valia para o presente parecer:
A VU (Vida Útil) pode ser normalmente prolongada através de ações de manutenção. (...). Quem define a VUP deve também estabelecer as ações de manutenção que devem ser realizadas para garantir o atendimento à VUP. É necessário salientar a importância da realização integral das ações de manutenção pelo usuário, sem o que se corre o risco de a VUP não ser atingida. Por exemplo, um revestimento de fachada em argamassa pintado pode ser projetado para uma VUP de 25 anos, desde que a pintura seja refeita a cada 5 anos, no máximo. Se o usuário não realizar a manutenção prevista, a VU real do revestimento pode ser seriamente comprometida. Por consequência, as eventuais patologias resultantes podem ter origem no uso inadequado e não em uma construção falha. [houve grifo].
Diante de tal exposição, resta evidenciada a importância da estipulação não apenas de uma VUP razoável pelo incorporador, mas também – e principalmente – de critérios de manutenção suficientes à conservação de tal vida útil, uma vez que, descumpridas as recomendações de manutenção estipuladas no “manual do proprietário”, eventuais defeitos que surjam no prazo de vida útil podem ser atribuídos à inadequação do uso pelo adquirente, afastando, por consequência, a responsabilidade do incorporador.
Isto porque, como mencionado em linhas anteriores, incidem quanto aos vícios aparentes e ocultos também as excludentes de responsabilidade já tipificadas, a saber: caso fortuito ou força maiorfato de terceiro; e culpa exclusiva da vítima (como ocorre no caso de descumprimento do manual do proprietário, quanto à manutenção dos sistemas da edificação).
Sendo assim, resta devidamente exposta a responsabilidade genérica do incorporador pelos vícios aparentes e ocultos relativos a componentes, elementos e sistemas da edificação, sendo o prazo para reclamação quanto aos primeiros (aparentes) de noventa dias, contados da entrega da obra, e quanto aos segundos (ocultos) de noventa dias, contados do aparecimento do vício, desde que dentro da Vida Útil estipulada para o determinado componente, sob pena de decaimento do direito dos adquirentes quanto a tal reclamação. Neste caso, a responsabilidade do incorporador pode ser afastada pelas três excludentes, quais sejam: caso fortuito ou força maior; fato de terceiro; e culpa exclusiva da vítima (esta última em caso de não serem observadas as recomendações expostas no manual do proprietário). 

6. Tabelas da NBR/ABNT n.º 15.575/2013 acerca da Vida Útil dos componentes, elementos e sistemas da edificação

Para encerrar o presente parecer, e com o fito de auxiliar a requerente na elaboração de eventual manual do proprietário para obras futuras, cumpre trazer à baila as tabelas elencadas no Anexo C da NBR/ABNT n.º 15.575/2013, no que concerne ao estabelecimento da vida útil de projeto dos mais variados elementos e componentes da edificação.
Cumpre salientar, apenas como observação, que tal NBR não se aplica para as seguintes circunstâncias:
a) Obras já concluídas quando da entrada em vigor da Norma (19/07/2013);
b) Obras em andamento na data da entrada em vigor da Norma;
c) Projetos protocolados junto aos órgãos competentes até a data da entrada em vigor da Norma;
d) Obras de reforma;
e) Retrofit de edifícios;
f) Edificações provisórias.
Observadas tais exceções, colacionemos agora as tabelas atinentes à Vida Útil: 
Tabela C.1 – Efeito das falhas no desempenho
Categoria
Efeito no desempenho
Exemplos típicos
A
Perigo a vida (ou de ser ferido)
Colapso repentino da estrutura
B
Risco de ser ferido
Degrau de escada quebrado
C
Perigo à saúde
Séria penetração de umidade
D
Interrupção do uso do edifício
Rompimento de coletor de esgoto
E
Comprometer a segurança de uso
Quebra de fechadura de porta
F
Sem problemas excepcionais
Substituição de uma telha
NOTA: Falhas individuais podem ser enquadradas em duas ou mais categorias.
Tabela C.2 – Categoria de Vida Útil de Projeto para partes do edifício
Categoria
Descrição
Vida Útil
Exemplos Típicos
1
Substituível
Vida útil mais curta que o edifício, sendo sua substituição fácil e prevista na etapa de projeto
Muitos revestimentos de pisos, louças e metais sanitários
2
Manutenível
São duráveis, mas necessitam de manutenção periódica, e são passíveis de substituição ao longo da vida útil do edifício
Revestimentos de fachadas e janelas
3
Não-manutenível
Devem ter a mesma vida útil do edifício por não possibilitarem manutenção
Fundações e muitos elementos estruturais
Tabela C.3 – Custo de manutenção e reposição ao longo da vida útil
Categoria
Descrição
Exemplos típicos
A
Baixo custo de manutenção
Vazamentos em metais sanitários
B
Médio custo de manutenção ou reparação
Pintura de revestimentos internos
C
Médio ou alto custo de manutenção ou reparação
Custo de reposição (do elemento ou sistema) equivalente ao custo inicial
Pintura de fachadas, esquadrias de portas, pisos internos e telhamento
D
Alto custo de manutenção e/ou reparação
Custo de reposição superior ao custo inicial
Comprometimento da durabilidade afeta outras partes do edifício
Revestimentos de fachada e
estrutura de telhados
E
Alto custo de manutenção ou reparação
Custo de reposição muito superior ao custo inicial
Impermeabilização de piscinas
Ante a tais tabelas, foi elaborada a Tabela C.4, que enuncia a VUP estimada (em %), conforme os parâmetros das tabelas C.1, C.2 e C.3.
Tabela C.4 – Critérios para o estabelecimento da VUP das partes do edifício
Valor sugerido de VUP para os sistemas, elementos e componentes
Efeito da Falha (Tabela C.1)
Categoria de VUP (Tabela C.2)
Categoria de Custos (Tabela C.3)
Entre 5% e 8% da VUP da estrutura
F
1
A
Entre 8% e 15% da VUP da estrutura
F
1
B
Entre 15% e 25% da VUP da estrutura
E, F
1
C
Entre 25% e 40% da VUP da estrutura
D, E, F
2
D
Entre 40% e 80% da VUP da estrutura
qualquer
2
D, E
Igual a 100% da VUP da estrutura
qualquer
3
qualquer
Nota: As VUPs entre 5% e 15% da VUP da estrutura podem ser aplicáveis apenas a componentes. As demais VUPs podem ser aplicáveis a todas as partes do edifício (sistemas, elementos e componentes).
Nota: Existem internacionalmente diversas e variadas proposições para determinação da VUP do edifício. No entanto, em relação aos edifícios habitacionais, observa-se que elas apresentam notável convergência, situando a VUP destes edifícios entre 50 e 60 anos.
Em seguida, a mesma NBR faz a exposição exemplificada de diversas VUP para componentes, elementos e sistemas de edificação, as quais podem ser usadas como referencial pela incorporadora requerente em futuros manuais de proprietários:
Tabela C.6 – Exemplos de VUP aplicando os conceitos deste Anexo
Parte da Edificação
Exemplos
VUP - Anos
Mínimo
Máximo
Estrutura principal
Fundações, elementos estruturais (pilares, vigas, lajes e outros), paredes estruturais, estruturas periféricas, contenções e arrimos
³ 50
³ 75
Estruturas auxiliares
Muros divisórios, estrutura de escadas externas
³ 20
³ 30
Vedação externa
Paredes de vedação externas, painéis de fachada, fachadas-cortina
³ 40
³ 60
Vedação interna
Paredes e divisórias leves internas, escadas internas, guarda-corpos
³ 20
³ 30
Cobertura
Estrutura da cobertura e coletores de águas pluviais embutidos
Telhamento
Calhas de beiral e coletores de águas pluviais aparentes, subcoberturas facilmente substituíveis
Rufos, calhas internas e demais complementos (de ventilação, iluminação, vedação)
³ 20
³ 13
³ 4
³ 8
³ 30
³ 20
³ 6
³ 12
Revestimento interno aderido
Revestimento de piso, parede e teto: de argamassa, de gesso, cerâmicos, pétreos, de tacos e assoalhos e sintéticos
³ 13
³ 20
Revestimento interno não aderido
Revestimentos de pisos: têxteis, laminados ou elevados; lambris; forros falsos
³ 8
³ 12
Revestimento de fachada aderido e não aderido
Revestimento, molduras, componentes decorativos e cobre-muros
³ 20
³ 30
Piso externo
Pétreo, cimentados de concreto e cerâmico
³ 13
³ 20
Pintura
Pinturas internas e papel de parede
Pinturas de fachada, pinturas e revestimentos sintéticos texturizados
³ 3
³ 8
³ 4
³ 12
Impermeabilizaçãomanutenível sem quebra de revestimentos
Impermeabilizaçãomanutenível apenas com a quebra dos revestimentos
Componentes de juntas e rejuntamentos; mata-juntas, sancas, golas, rodapés e demais componentes de arremate
Impermeabilização de caixa d’água, jardineiras, áreas externas com jardins, coberturas não utilizáveis, calhas e outros.
Impremeabilizações de áreas internas, de piscina, de áreas externas com pisos, de coberturas utilizáveis, de rampas de garagem etc.)
³ 4
³ 8
³ 20
³ 6
³ 12
³ 30
Esquadrias externas
(de fachada)
Janelas (componentes fixos e móveis), portas-balcão, gradis, grades de proteção, cobogós, brises. Inclusos complementos de acabamento como peitoris, soleiras, pingadeiras e ferragens de manobra e fechamento
³ 20
³ 30
Esquadrias internas
Portas e grades internas, janelas para áreas internas, boxes de banho
Portas externas, portas corta-fogo, portas e gradis de proteção à espaços internos sujeitos a queda > 2 m
Complementos de esquadrias internas, como ferragens, fechaduras, trilhos, folhas mosquiteiras, alisares e demais complementos de arremate e guarnição
³ 8
³ 13
³ 4
³ 12
³ 20
³ 6
Esquadrias internas
Portas e grades internas, janelas para áreas internas, boxes de banho
Portas externas, portas corta-fogo, portas e gradis de proteção à espaços internos sujeitos a queda > 2 m
Complementos de esquadrias internas, como ferragens, fechaduras, trilhos, folhas mosquiteiras, alisares e demais complementos de arremate e guarnição
³ 8
³ 13
³ 4
³ 12
³ 20
³ 6
Instalações prediais embutidas em vedações e manuteníveis apenas por quebra das vedações ou dos revestimentos (inclusive forros falsos e pisos elevados não-acessíveis)
Tubulações e demais componentes (inclui registros e válvulas) de instalações hidrossanitários, de gás, de combate a incêndio, de águas pluviais, elétricos
Reservatórios de água não facilmente substituíveis, redes alimentadoras e coletoras, fossas sépticas e negras, sistemas de drenagem não acessíveis e demais elementos e componentes de difícil manutenção e ou substituição
Componentes desgastáveis e de substituição periódica, como gaxetas, vedações, guarnições e outros
³ 20
³ 13
³ 3
³ 30
³ 20
³ 4
Instalações aparentes ou em espaços de fácil acesso
Tubulações e demais componentes
Aparelhos e componentes de instalações facilmente substituíveis como louças, torneiras, sifões, engates flexíveis e demais metais sanitários, sprinklers, mangueiras, interruptores, tomadas, disjuntores, luminárias, tampas de caixas, fiação e outros
Reservatórios de água
³ 4
³ 3
³ 8
³ 6
³ 4
³ 12
Equipamentos
Funcionais manuteníveis e substituíveis com médio custo de manutenção
Equipamentos de recalque, pressurização, aquecimento de água, condicionamento de ar, filtragem, combate a incêndio e outros
³ 8
³ 12
Equipamentos
Funcionais manuteníveis e substituíveis com alto custo de manutenção
Equipamentos de calefação, transporte vertical, proteção contra descargas atmosféricas e outros
³ 13
³ 20
Corroborando os elementos de Vida Útil e os prazos de garantia, restarão plenamente atendidos os requisitos da citada norma, resultando em presunção de regularidade em favor da incorporadora, razão pela qual sua observância se mostra salutar.

7.  Conclusão        

Resta suficientemente elucidada, ao menos de maneira genérica (uma vez que cada circunstância exigirá uma análise apurada e percuciente sobre o ocorrido), a responsabilidade do incorporador quanto aos elementos atinentes à segurança e solidez da obra, bem como aos vícios aparentes e ocultos vislumbrados no imóvel após a entrega do mesmo aos respectivos adquirentes, conforme a Vida Útil de Projeto.
Em resumo tais conclusões podem ser abstraídas deste parecer:
a) São aplicáveis aos incorporadores que exercem tal atividade (incorporação imobiliária) com habitualidade e profissionalidade – como é o caso da requerente – os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, caracterizando-se o incorporador como fornecedor para os fins legais;
b) É exclusiva a responsabilidade do incorporador perante os adquirentes pela entrega da obra no prazo fixado contratualmente, cabendo ação de regresso em face do construtor (se não for o próprio incorporador o construtor) caso seja deste último a culpa pelo retardo na conclusão. Tal responsabilidade pode ser afastada pelas excludentes de caso fortuito ou força maior e pelos fatos de terceiro, sendo o prazo prescricional da reparação dos danos advindos da mesma de cinco anos (art. 27, CDC).
c) é solidária a responsabilidade do construtor e do incorporador pela segurança e solidez da obra, quanto a vícios que se verificarem em relação a tais quesitos no prazo de cinco anos, possuindo os adquirentes das unidades o prazo prescricional de dez anos, após a constatação do vício, para reclamar judicialmente a indenização ou reparação competente (art. 205, Código Civil). Neste caso, a responsabilidade do incorporador pode ser afastada pelas três excludentes, quais sejam: caso fortuito ou força maior; fato de terceiro; e culpa exclusiva da vítima (esta última em caso de não serem observadas as recomendações expostas no manual do proprietário).
d) é solidária a responsabilidade do construtor e do incorporador pelos vícios aparentes e ocultos relativos a componentes, elementos e sistemas da edificação, sendo o prazo para reclamação quanto aos primeiros (aparentes) de noventa dias, contados da entrega da obra, e quanto aos segundos (ocultos) de noventa dias, contados do aparecimento do vício, desde que dentro da Vida Útil estipulada para o determinado componente, sob pena de decaimento do direito dos adquirentes quanto a tal reclamação. Neste caso, assim como no anterior, a responsabilidade do incorporador pode ser afastada pelas três excludentes, quais sejam: caso fortuito ou força maior; fato de terceiro; e culpa exclusiva da vítima (esta última em caso de não serem observadas as recomendações expostas no manual do proprietário).    
Assim sendo, vai encerrado o presente parecer que, muito longe de ter esgotado o tema, cumpriu com a sua função elucidativa da matéria retratada, cumprindo ressaltar que, diante de casos concretos, é imperioso que a requerente busque o auxílio do Escritório de Advocacia de sua confiança, bem como que consulte as Normas Técnicas (mormente a NBR/ABNT n.º 15.575/2013) para uma maior clareza na orientação.
É o parecer.
Erechim/RS, 20 de junho de 2014.
Maicon Girardi Pasqualon
OAB/RS 89.469

Notas

[1] TATURCE, Flávio. Manual de direito do consumidor: direito material e processual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2012, p. 62.
[2] Op. cit., p. 63.
[3] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 349.
[4] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 348.
[5] Op. Cit, p. 348-349.
[6] BRAGA NETTO, Felipe P. Responsabilidade civil. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 380.
[7] RIZZARDO, Arnaldo. Responsabilidade civil. 4ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 550.
[8] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: Responsabilidade. V. 4. 5ª ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 293.
[9] Op. cit, p. 354.
[10] Op. cit., p. 336-337.
[11] MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 4ª edição, revista, atualizada e ampliada. São Paulo: RT, 2002, p. 1.022.
[12] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. 6ª edição. 2ª tiragem. São Paulo: Malheiros Editores, 2006, p. 523.


Leia mais: http://jus.com.br/pareceres/31585/a-responsabilidade-do-incorporador-na-construcao-civil/3#ixzz3Sl0WsZ4c

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