Conceito e requisitos de validade
Contrato preliminar, também chamado de pré-contrato, compromisso
ou promessa de contrato, é aquele pelo qual as partes se obrigam a celebrar o
contrato definitivo.
É a criação de uma obrigação futura de contratar, obrigando as
partes a praticar os atos necessários para a contratação.
O exemplo clássico de contrato preliminar é o compromisso de
venda e compra de bem imóvel. As partes se comprometem a celebrar o contrato
definitivo de venda e compra por meio de escritura pública quando do pagamento
integral do preço.
O contrato preliminar deverá ter todos os requisitos essenciais
ao contrato a ser celebrado, exceto quanto à forma (CC, art. 462). Assim, as
partes que celebram o pré-contrato devem ser capazes e seu objeto deve ser
lícito, possível, determinado ou determinável (CC, art. 104, I e II). Sendo
juridicamente impossível a compra e venda definitiva de um terreno em Marte,
nulo será o pré-contrato. Da mesma forma, se o contrato preliminar for firmado
por absolutamente incapaz, nulo será.
Já a forma do contrato preliminar é livre. Ainda que a compra e
venda de bens imóveis cujo valor supere a 30 vezes o salário mínimo vigente
deve ter forma pública (CC, art. 108), o compromisso de venda e compra pode ser
feito por instrumento particular.
Espécies de contrato preliminar
São duas as espécies de contrato preliminar:
· Promessa
bilateral: forma-se a partir da vontade de ambas as partes, que terão a
faculdade de exigir da outra a execução do contrato que comprometeram firmar. É
o caso da promessa de venda e compra de bem imóvel, ou mesmo de cessão de
quotas de determinada sociedade empresarial;
· Promessa
unilateral: forma-se a partir da vontade de ambas as partes, mas apenas uma
delas terá a faculdade de exigir o seu cumprimento. Seu melhor exemplo é a
opção pela qual o vendedor concede ao comprador o direito de exercer a compra
da coisa por determinado preço dentro de um prazo acordado pelas partes. Dentro
do prazo, cabe apenas ao comprador o direito de exigir a realização do contrato.
O vendedor apenas aguarda o exercício do direito do comprador.
Efeitos do contrato preliminar
Unilateral: sendo o contrato preliminar unilateral, o
credor terá de exercer os direitos nele previstos, no prazo fixado pelas partes
(CC, art. 466). Assim, se a opção de compra contém um prazo de 30 dias para o
exercício, superado tal prazo perde o credor o direito de exigir a celebração
do contrato definitivo.
Se o contrato preliminar não contiver prazos, caberá ao devedor
assinalá-lo, dentro de um limite da razoabilidade. A questão da razoabilidade
em subjetiva e deve ser analisada no caso concreto. Em caso de conflito entre
as partes, o juiz decidirá qual é o prazo razoável para a validade do contrato
preliminar.
Bilateral: o contrato preliminar pode ou não conter a
cláusula de arrependimento. A cláusula de arrependimento faculta aos
contratantes o direito de se arrepender, na maioria dos casos, há indenização
para tal hipótese. Um bom exemplo de cláusula de arrependimento será aquela com
as arras indenizatórias.
As arras indenizatórias significam a garantia de direito de
arrependimento com a seguinte indenização: se que, deu as arras se arrepender,
perdê-las-á, e se quem recebeu as arras se arrepender, devolvê-las-á acrescidas
de seu equivalente, juros e correção monetária (CC, art. 420).
Se não houver cláusula de arrependimento, qualquer dos
contratantes poderá exigir do outro a celebração do contrato definitivo,
concedendo um prazo para que o efetive (CC, art. 463). Assim, o comprador,
tendo pagado integralmente o preço, notifica o vendedor para que lavre a
escritura de venda e compra (contrato definitivo) em dez dias.
Se não o fizer no prazo concedido, pode a parte exigir
judicialmente que o faça e, neste caso, a sentença judicial substituirá a
vontade da parte renitente (CC, art. 464). Um bom exemplo em que a sentença
substitui a vontade da parte se verifica quando, tendo o comprador quitado
integralmente o preço pago, sendo o compromisso irretratável e irrevogável,
propõe a ação de adjudicação compulsória da coisa. É a chamada tutela específica
da obrigação de fazer, ou seja, de celebrar o contrato definitivo de venda e
compra.
Se não quiser exigir o cumprimento da obrigação, pode a parte
prejudicada optar pela cobrança de perdas e danos em razão do inadimplemento
culposo da obrigação de fazer assumida em pré-contrato (CC, art. 465).
Merece elogios o dispositivo em questão ao permitir que o
prejudicado possa exigir a celebração do contrato definitivo, ao invés de
simplesmente cobrar os prejuízos causados pelo inadimplemento. Trata-se de
forma mais eficiente de o contratante conseguir o bem da vida objeto do
contrato.
Só não poderá o juiz substituir a vontade da parte se a
obrigação assumida no contrato preliminar for personalíssima, ou seja, a
natureza da obrigação se opuser à possibilidade de sentença em substituição
(CC, art. 464, in fine). Nesta hipótese, caberá à parte
prejudicada apenas a cobrança de perdas e danos (CC, art. 465).
Registro do contrato preliminar
O atual Código Civil informa que o contrato preliminar deverá
ser levado ao registro competente (CC, art. 463, parágrafo único).
O registro competente dependerá do bem objeto do pré-contrato.
Se imóvel, deverá ser registrado no Registro de Imóveis, e se móvel, no
Registro de Títulos e Documentos.
A nova regra que exige o registro do contrato preliminar
contraria a orientação sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo a
qual o direito à adjudicação compulsória de compra e venda não se condiciona ao
registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis (Súmula 239,
de 30-8-2000).
A questão que surge é a seguinte: Qual será a conseqüência do
não-registro do contrato preliminar? A súmula 239 foi revogada pelo atual
Código Civil?
Para a resposta, precisamos diferenciar os efeitos produzidos
pelo registro do contrato de compra preliminar entre as partes contratantes e
perante terceiros.
Com relação às partes contratantes, parece absolutamente
irrelevante a realização de registro. É regra de direito civil que a obrigação
produz efeitos entre as partes sem a necessidade de maiores formalidades.
Assim, em nossa opinião, que não é pacífica, a adjudicação compulsória continua
a ser possível, mesmo sem que exista o registro do contrato preliminar
(GONÇALVES, 2004, v. 2, p. 144).
O registro só será necessário para que o contrato preliminar
produza efeitos quanto a terceiros que dele não participaram. Perante terceiros
que venham a adquirir a coisa prometida à venda, o registro será imprescindível
para afastar sua boa-fé. Nesse sentido, é o Enunciado 30, aprovado na I Jornada
de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho de
Justiça Federal no período de 11 a 13 de setembro de 2002, sob a
coordenação científica do então Ministro Ruy Rosado de Aguiar.
“Enunciado 30. A disposição do parágrafo único do art.
463 do código Civil de 2002 deve ser interpretada como fato de eficácia perante
terceiros.”
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